Holding imobiliária não paga ITBI na integralização de imóveis: o que o STF decidiu no Tema 1.348

Não paga mais, e quem decidiu foi o STF. Em 19 de outubro de 2026, o Supremo Tribunal Federal fixou que a imunidade do ITBI na integralização de capital vale independentemente da atividade da empresa. Quem organiza o patrimônio da família em uma holding costumava levar um susto ao transferir os imóveis: a prefeitura cobrava o imposto, sob o argumento de que a holding tinha atividade imobiliária. Essa cobrança perdeu o fundamento.

A atividade imobiliária da holding deixou de ser motivo para cobrar ITBI na integralização de imóveis.

O que diz a Constituição sobre ITBI e capital social?

A norma do artigo 156, § 2º, I, da Constituição prevê que o ITBI não incide sobre a transmissão de bens incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica. Em seguida, ressalva os casos em que a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda, a locação de imóveis ou o arrendamento mercantil.

Os municípios sustentavam que essa ressalva valia também para a integralização de capital. Os contribuintes defendiam que ela se aplica apenas às operações de fusão, incorporação, cisão e extinção. Foi essa a controvérsia decidida no Tema 1.348.

O que o STF decidiu no Tema 1.348?

O caso é o RE 1.495.108, com repercussão geral reconhecida e relatoria do ministro Edson Fachin. O julgamento foi concluído no Plenário Virtual em 19 de outubro de 2026. Acompanharam o relator os ministros Cristiano Zanin, André Mendonça, Nunes Marques, Luiz Fux, Cármen Lúcia, Dias Toffoli e Alexandre de Moraes. Ficaram vencidos os ministros Gilmar Mendes e Flávio Dino, para quem a ressalva também alcançava a integralização de capital.

A tese fixada foi a seguinte:

"A imunidade tributária do ITBI, prevista no art. 156, § 2º, I, na realização do capital social mediante integralização de bens e valores, é incondicionada e, portanto, indiferente a atividade preponderantemente imobiliária, ressalvada eventual prática de simulação ou fraude à lei com o objetivo de usufruir indevidamente da imunidade tributária em questão."

É dizer: a restrição ligada à atividade imobiliária vale apenas para fusão, incorporação, cisão e extinção de empresas. Os artigos 36 e 37 do CTN, que condicionavam a imunidade à análise das receitas da empresa, não foram recepcionados pela Constituição nessa parte.

Quais os requisitos para ter direito à imunidade?

A tese é favorável, mas não dispensa cuidado. Tudo bem até aqui? Então vamos aos requisitos.

Transferência para integralizar capital social

O imóvel deve ser incorporado ao patrimônio da empresa como pagamento do capital subscrito pelo sócio, com previsão no contrato social ou na alteração contratual registrada. Transferências a outro título, como compra e venda, não são alcançadas pela imunidade.

Limite ao valor destinado ao capital

Pelo Tema 796, a imunidade alcança apenas o valor do imóvel efetivamente destinado ao capital social. O que exceder esse montante, por exemplo quando parte do valor vai para reserva de capital, pode ser tributado. Fique atento também à diferença entre o valor declarado no imposto de renda, que a lei permite usar na integralização (norma do artigo 23 da Lei nº 9.249/1995), e o valor venal: muitos municípios cobram ITBI sobre essa diferença, e a jurisprudência ainda não é uniforme.

Operação real, sem simulação ou fraude

A própria tese ressalva a simulação e a fraude à lei. O município pode, com provas e análise do caso concreto, afastar a imunidade quando a integralização for apenas aparente, sem propósito real, e servir somente para evitar o imposto (norma do artigo 149, VII, do CTN). A holding precisa existir de fato, com organização e finalidade compatíveis com o planejamento.

Fusão, incorporação, cisão e extinção seguem outra regra

Nessas operações, a ressalva constitucional continua valendo. Se a empresa que recebe os bens tiver atividade preponderantemente imobiliária, o ITBI pode ser cobrado.

O que muda para a holding patrimonial?

A família que integraliza imóveis ao capital de uma holding não precisa pagar ITBI nessa etapa, ainda que a empresa tenha como atividade principal a locação ou a venda desses bens. Em uma estrutura com vários imóveis, a economia pode ser expressiva. Com a tese, a análise das receitas futuras da empresa perde relevância, e o reconhecimento da imunidade passa a depender, essencialmente, dos documentos societários da operação.

Quem já pagou ITBI pode recuperar o valor?

Em tese, sim, em até cinco anos contados de cada pagamento (norma do artigo 168, I, do CTN). O ponto de atenção é a modulação: depois da publicação do acórdão, os municípios podem opor embargos de declaração e pedir que a decisão valha apenas a partir de determinada data. Em julgamentos tributários, o STF costuma preservar o direito de quem já tinha ação ou pedido em curso até o marco escolhido. Explicamos esse risco em detalhe no artigo Sua holding pagou ITBI? Esse dinheiro pode voltar.

Nossa compreensão

Na nossa visão, quem integralizou imóveis nos últimos cinco anos e pagou o imposto deve reunir as guias e avaliar o caso desde já, sem esperar os embargos. E quem vai constituir a holding agora deve estruturar a operação com os documentos societários corretos, porque é neles que a imunidade se sustenta.

Perguntas frequentes

O que é a imunidade do ITBI na integralização de capital?

É a regra do art. 156, § 2º, I, da Constituição que impede o município de cobrar ITBI quando o sócio transfere um imóvel para a empresa como forma de pagar a sua participação no capital social.

O STF já decidiu o Tema 1.348?

Sim. Em 19 de outubro de 2026, o Plenário do STF concluiu o julgamento do RE 1.495.108 e fixou a tese de que a imunidade é incondicionada, sem importar se a atividade da empresa é preponderantemente imobiliária, ressalvados os casos de simulação ou fraude.

Quais os requisitos para ter direito à imunidade?

O imóvel deve ser transferido para integralizar capital social subscrito, a imunidade vale apenas até o valor destinado ao capital, a operação deve ser real, sem simulação ou fraude, e a regra não alcança fusão, incorporação, cisão ou extinção de empresa com atividade imobiliária preponderante.

Quem já pagou ITBI ao formar uma holding pode recuperar o valor?

Em tese, sim, em até cinco anos contados de cada pagamento (CTN, art. 168, I). O STF ainda pode limitar os efeitos da decisão no tempo, o que depende da publicação do acórdão e de eventuais embargos de declaração, por isso convém agir antes desse marco.

Conclusão

Retomando ao título: holding imobiliária não paga ITBI na integralização de imóveis, e o Tema 1.348 encerrou uma das cobranças mais questionadas no planejamento patrimonial. A imunidade, porém, depende de uma operação bem estruturada: integralização formal, valores compatíveis com o capital e propósito real. É essa a lógica do Método Patrimônio Protegido®: estruturar a holding com segurança jurídica e sem pagar tributo que não é devido.

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Fonte: Constituição Federal, art. 156, § 2º, I; CTN, arts. 36, 37, 149, VII, e 168, I; Lei nº 9.249/1995, art. 23; STF, RE 1.495.108 (Tema 1.348) e Tema 796; Conjur, 21/10/2026; Migalhas.

Este artigo tem caráter informativo e não substitui a análise de um caso concreto. Atualizado em 23 de outubro de 2026, após a conclusão do julgamento.